Focus Numarul 23 Promo

Când pot proprietarii de imobile să factureze cu TVA la închiriere?

renting
Adaugat de iasul

În conformitate cu prevederile Codului Fiscal, activitatea de închiriere a imobilelor este o operațiune scutită fără drept de deducere, din perspectiva TVA, conform art. 292 alin 2 lit e) din Codul Fiscal. Cu toate acestea, proprietarul unui imobil închiriat are dreptul să opteze pentru facturarea cu TVA prin depunerea unei notificări la ANAF.

Diana Ciobanu

În accepțiunea legiuitorului, „un bun imobil reprezintă o con­strucție – structură fixată în /sau pe pământ și orice teren”. În cazul în care agentul economic locator dorește ca operațiunea de închiriere să fie taxată, există posibilitatea de a se opta pentru aplicarea TVA, prin depunerea la ­Ad­ministrația financiară a unei notificări standard, prevăzută în Normele metodologice de aplicare a art. 292 alin. (3). O copie a notificării se transmite clientului în vederea justificării dreptului de deducere a TVA. În situația în care notificarea se depune cu întârziere, acest lucru nu anulează dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare și nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar de la data începerii derulării contractului. Dacă se dorește să se renunțe la închirierea cu TVA, trebuie să se depună o altă notificare către organul fiscal, prin care să se opteze pentru eliminarea TVA.

Facturarea fără TVA 

În situația în care activitatea de închiriere se va desfășura în regim de scutire de TVA, se vor avea în vedere următoarele aspecte:

Locatorul are opțiunea de a nu deduce TVA pentru achizițiile efectuate în legătură cu imobilul respectiv care cad în sarcina proprietarului, caz în care va ține jurnale de cumpărări separate, dacă se pot identifica exact achizițiile efectuate pentru imobilul respectiv.

În varianta în care închirierea nu reprezintă singura activitate a locatorului, acesta are opțiunea de a aplica pro rata, o modalitate de exercitare a dreptului de deducere a TVA utilizată în cazurile în care nu pot fi delimitate cert destinația achizițiilor realizate de ope­ra­țiunile taxabile scutite cu drept de deducere și neimpozitabile sau realizarea de operațiuni scutite fără drept de deducere.

Pro rata se determină ca raport între: suma totală, fără taxă, dar cuprinzând subvențiile legate direct de preț, a operațiunilor constând în livrări de bunuri și prestări de servicii care permit exercitarea dreptului de deducere, la numărător; și suma totală, fără taxă, a operațiunilor prevăzute anterior și a operațiunilor constând în livrări de bunuri și prestări de servicii care nu permit exercitarea dreptului de deducere la numitor. Se includ sumele primite de la bugetul statului sau bugetele locale, acordate în scopul finanțării opera­țiu­nilor scutite fără drept de deducere sau operațiunilor care nu se află în sfera de aplicare a taxei.

Orice persoană impozabilă care aplică regimul de scutire prevăzut de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal și care a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente bunului imobil sau părții din bunul imobil închiriat trebuie să efectueze ajustarea taxei deduse dacă bunul se afla în cadrul perioadei de ajustare.

Ajustarea TVA pentru realizarea de operațiuni care nu dau drept de deducere a taxei este reglementată prin art 305 din Codul fiscal.

Pentru clădirile noi perioada de ajustare este de 20 de ani și se referă la TVA dedusă pentru:

» construcția/achiziția unui bun imobil;

» transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări sau modernizări este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

Facturarea cu TVA

Dacă se doreşte facturarea închirierii în regim de taxare prin opţiune și ulterior se dorește să se renunțe la această opțiune formulată inițial, există posibilitatea de a depune o altă notificare la organele fiscale competente cu privire la renunțarea taxării activităţii de închiriere. Aplicarea scutirii de taxă este valabilă de la data înscrisă în notificarea de renunțare, chiar dacă notificarea a fost depusă cu întârziere.

Factura se emite lunar către locatar, indiferent de faptul că acesta este persoană fizică sau persoană juridică.
Din punctul de vedere al TVA, proprietarul spațiului care refacturează și utilitățile este considerat cumpărător-vânzător. Astfel, în cazul în care se refacturează cheltuielile efectuate pentru altă persoană, respectiv atunci când o persoană impozabilă primește o factură sau alt document pe numele sau pentru livrări de bunuri/prestări de servicii/importuri efectuate în beneficiul altei persoane și refacturează contravaloarea respectivelor livrări/prestări/importuri, se aplcă  structura de comisionar. În cazul structurii de comisionar, persoana impozabilă are dreptul la deducera taxei aferente achizițiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, în condițiile legii și are obligația de a colecta TVA pentru operațiunile taxabile.

Cheltuielile efectuate în legătură cu imobilizările corporale utilizate în baza unui contract de închiriere, locație de gestiune sau alte contracte similare se evi­den­țiază în contabilitatea entității care le-a efectuat, la imobilizări corporale sau drept cheltuieli în perioada în care au fost efectuate, în funcție de beneficiile economice aferente, similar cheltuielilor efectuate în legătură cu imobilizările corporale proprii.

Costul reparațiilor efectuate la imobilizările corporale, în scopul asigurării utilizării continue a acestora, trebuie recunoscut ca o cheltuială în perioada în care este efectuată. Sunt recunoscute ca o componentă a activului, sub forma cheltuielilor ulterioare, inves­ti­țiile efectuate la imobilizările cor­po­rale. Acestea trebuie să aibă ca efect îmbunătățirea parametrilor tehnici inițiali ai acestora și să conducă la obținerea de beneficii e­conomice viitoare, suplimentare față de cele estimate inițial. Ob­ținerea de beneficii se poate realiza fie direct prin creșterea veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de întreținere și func­ționare.

La expirarea contractului de închiriere, valoarea investițiilor efectuate și a amortizării corespunzătoare se cedează proprietarului imobilizării. În funcție de clauzele cuprinse în contractul de închiriere, transferul poate reprezenta o vânzare de active sau o altă modalitate de cedare.

Opțiunea de taxare trebuie să se reflecte și în contractul de închiriere, la clauza contractuală „prețul chiriei“, cu mențiunea: „cu TVA” sau „fără TVA” pentru a se evita eventualele probleme cu organele de inspecție fiscală.

diana-ciobanu

 

 

Diana Ciobanu, Director al Departamentului de Audit în cadrul AVISSO