Focus Numarul 22

Regimul TVA în tranzacţiile de vânzare a terenurilor şi clădirilor

Man signs purchase agreement for a  house

În cele ce urmează vom evidenția o serie de abordări fiscale privind cumpărarea și vânzarea de terenuri și clădiri, în conformitate cu prevederile Codului fiscal, aprobate prin Legea nr. 227/2015, cu modificările și completările ulterioare. Extinderea aplicării mecanismului taxării inverse „a afectat” și vânzările de con­strucții noi, părți de clădire și terenuri, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune.

Diana Ciobanu

Terenul construibil reprezintă „orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa con­strucții, conform legislației în vigoare”; construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ; Livrarea unei construcţii noi sau a unei părți din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcției sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării.­

O construcție nouă cuprinde și orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinația sa au fost modificate sau, în absența acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piață construcției, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.

Vânzările de terenuri sunt privite din prisma a două abordări:

– dacă terenul nu este construibil, livrarea acestuia va avea loc în regim de scutire fără drept de deducere;

– dacă terenul este construibil, livrarea va avea loc în regim normal de taxare prin aplicarea mecanismului de taxare inversă.

Pentru livrările de con­struc­ții/părți de construcții care nu îndeplinesc condițiile ca fiind o con­strucție nouă și a altor terenuri se aplică scutirea de TVA. În vederea încadrării terenului în categoria „construibil” sau „cu altă destinație”, la momentul vânzării acestuia se va solicita un certificat de urbanism.

În momentul vânzării unui teren care intră în categoria celor scutite de TVA este absolut necesar să se solicite certificatul de urbanism, în vederea evitării oricărei situații neplăcute la o eventuală inspecție fiscală. Orice persoană fizică sau juridică poate solicita certificatul de urbanism în situația în care este interesată de cunoașterea datelor referitoare la respectivul imobil și a reglementărilor cărora le este supus.

În situația în care construcția și terenul pe care este edificată formează un singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral, va trebui stabilit regimul TVA aplicat terenului astfel:

– terenul pe care s-a edificat construcția urmează regimul construcției, dacă valoarea a­ces­tuia este mai mică decât valoarea construcţiei așa cum rezultă din raportul de expertiză;

– construcția va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului așa cum rezultă din raportul de expertiză;

– dacă terenul şi construcţia au valori egale, așa cum rezultă din raportul de expertiză, regimul corpului funciar va fi stabilit în funcție de bunul imo­bil cu suprafața cea mai mare. Se va avea în vedere su­pra­fața construită desfă­șu­rată a construcției.

În situația în care livrarea u­nui teren pe care se află o con­strucție are loc ulterior livrării con­strucției sau independent de livrarea construcției, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil.

Studiu de caz

Societatea ABC a achiziţionat și pus în funcțiune în anul 2014 o clădire în sumă de 220.000 lei şi teren cu preţul de 150.000 lei. La preţul de cumpărare s-a adăugat TVA. În martie 2017, ca urmare a întâmpinării unor dificultăţi, societatea doreşte să înstrăineze imobilele către o societate comercială.

În acest caz, va fi întocmită factura de vânzare a clădirii cu TVA sau nu?

Înainte de tranzacționare s-a stabilit că imobiliul şi terenul nu formează un singur corp funciar unic, fiind înscrise sub două numere cadastrale diferite. Terenul, conform certificatului de urbanism, se încadrează în categoria terenurilor construibile. Clădirea care face obiectul tranzacției nu intră în categoria construcțiilor noi, fiind pusă în funcțiune în 2014.

Cazul I: vânzare în regim de scutire de TVA

Clădirea aflată în patrimoniul societății ABC din 2014 – se vinde în regim de scutire TVA fără drept de deducere, aplicându-se regula de bază, factura fiind întocmită fără TVA cu mențiunea „scutit fără drept de deducere“.

Terenul este un teren construibil, aşa cum rezultă din Certificatul de urbanism. În acest caz, vânzarea clădirii este scutită de TVA, iar vânzarea terenului intră sub incidența operațiunilor taxabile, aplicându-se mecanismul taxării inverse.
Având în vedere faptul că la data achiziționării imobilului s-a dedus TVA (operațiunea a fost taxabilă), se impune ajustarea acestui TVA la momentul vânzării. Perioada de ajustare TVA este de 20 de ani, cu începere de la data de 1 ianuarie a anului de la care a fost pusă în funcțiune clădirea, iar anul în care se efectuează vânzarea scutită de TVA este considerat întreg ca an de neutilizare.

Cazul II: vânzare în regim de taxare

Codul fiscal prevede că vânzările de clădiri care nu intră în categoria construcțiilor noi și sunt scutite de TVA se pot face și în regim de taxare, dacă vânzătorul optează pentru acest regim.

Practic, societatea ABC depune la registratura ANAF, înainte de vânzare, o notificare prin care își anunță opțiunea de aplicare a regimului de taxare pentru livrarea clădirii. Astfel, societatea ABC nu va mai proceda la ajustarea TVA dedusă la achiziție. Tranzacţia fiind între persoane înregistrate în scopuri de TVA, se va realiza în regim de taxare, aplicându-se mecanismul taxării inverse. În acest caz, atât vânzarea clădirii, cât și vânzarea terenului intră sub incidența operațiunilor taxabile, aplicându-se mecanismul taxării inverse.

diana-ciobanu

Diana Ciobanu, Director al Departamentului de Audit în cadrul AVISSO

Despre autor

iasul